上半年土地市场维持供需求弱状态，整体冷清中夹杂局部热点。国央企与地方城投为主要拿地实体，少数地区民企表现活跃。受房企投资策略保守影响，百强房企拿地总额持续减少。

百强房企销售额降四成

2024年上半年，百强房企销售业绩报告显示，累计销售操盘金额为18518.3亿元，比去年同期减少39.5%，尽管相比1-5月的数据，降幅略有4.7个百分点的收窄，但总体水平仍处历史低点。销售排行榜前三甲为保利、中海、绿城，操盘金额分别为1577.1亿、1408.9亿和1265.1亿元。各梯队销售门槛显著滑落，TOP10房企门槛跌至443.5亿元，同比降50.2%;TOP50房企门槛降至79.9亿元，降40.1%;TOP100房企门槛为33.2亿元，降41.4%。

同期，房企在土地市场的投资活动进一步紧缩，新增土地货值、总价及建面总额分别录得9411亿元、4204亿元和4995万平方米，与去年同比分别下挫34%、40%和19%，其中土地总价跌幅达到年内峰值。新增土地货值前三名企业为华润、建发、中建壹品。而新增土地货值的百强入围门槛为26.1亿元，同比降低37%。上半年，拿地金额超200亿的房企仅5家，超100亿的12家，相比去年数量分别减少了4家和3家，显示企业投资规模持续大幅收缩。

建发房产、华润置地新增货值位列前二

2024年初以来，多地政府的土地供应计划持续缩减，采用的“少量多次”供地策略未变，加之房企普遍持谨慎态度，导致土地市场供需两侧同步紧缩，规模持续萎缩。房企面临的资金压力未减，市场未来预期不明朗，进一步促使它们减少投资，拿地总金额随之下滑。

中指研究院的数据显示，今年1至6月，百强房企拿地总金额为3801亿元，与去年同期相比下降了35.8%，且这一降幅较1至5月有所加剧。在新增货值排名中，建发房产、华润置地、中建壹品分列前三，分别实现新增货值608亿元、481亿元和470亿元。前十强房企的新增货值总计3743亿元，占百强房企新增货值的33.7%。

另一方面，诸葛数据研究中心的监测指出，重点关注的100家房企上半年总权益拿地金额仅为1731亿元，与2023年同期相比降低了57.21%，与去年下半年相比更是锐减68.81%，达到近年来的最低水平。同时，房企拿地重心明显转向一二线城市，三四线城市的拿地投资比例则不断缩小，反映了房企在当前环境下对投资安全性和回报率的更高要求。

下半年土地市场或持续低温运行

上半年，土地市场总体态势平平，回暖过程充满波折且缓慢，局部市场热度上升及拿地集中于热点区域的特点愈发显著。在此背景下，多座城市近期对土地拍卖政策进行了修订，逐渐解除土地拍卖价格上限，例如，上海已废除商品住宅用地10%的溢价率上限，允许成交地价由市场竞价直接决定，标志着自2021年首次集中供地实施的限价竞价制及2023年6月推行的触顶摇号规则告一段落，旨在提升土地资源配置的市场效率。目前，在22个重点城市中，仅剩北京、深圳(限价15%)和宁波(限价30%)维持土地限价政策。

中指研究院分析师陈兴邦指出，近期北京土地市场已有2宗地块超越了常规15%的地价上限，宁波6月7日拍卖的2块住宅用地亦未设地价上限，预示着这些城市未来放宽土地限价的可能性增大。

陈兴邦表示，伴随各地土拍政策的频繁调整，房企正积极调整策略以适应新变化。对于地理位置优越、品质优良的地块，房企展现出较高的投资意愿和激烈的竞争态势;而对性价比不高的地块，则持审慎态度。这进一步加剧了土拍市场的分化现象，促使房企短期内维持谨慎拿地的策略。

考虑到房企资金链紧张及市场去库存压力未减，诸葛数据研究中心预计，下半年土地市场总体将持续低温运行，房企拿地仍将保持谨慎，但在一些核心一二线城市，优质地块的竞拍场面仍有望保持活跃。